การสะสมความมั่นคั่งจากอสังหาริมทรัพย์นับว่าเป็นค่านิยมของชาวจีนในอดีต ซึ่งที่ผ่านมาเศรษฐกิจของประเทศจีนนั้นขยายตัวและถูกขับเคลื่อนด้วยอสังหาริมทรัพย์ถึงสัดส่วนราวกว่า 20% ทำให้ความต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์สูงมากขึ้นและราคาอสังหาริมทรัพย์ก็ได้ปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นมากเช่นกัน ไม่ว่าจะเป็น ราคาที่อยู่อาศัย ราคาค่าที่ดิน หรือค่าเช่าจนกระทั่งรัฐบาลจีนได้เกิดความกังวลว่าความร้อนแรงของภาคอสังหาริมทรัพย์ที่มีมากเกินไปอาจจะทำให้เกิดปัญหาตามมาจึงได้เข้ามาแทรกแซงในการสร้างกฏระเบียบให้เข้มงวดมากขึ้น โดยเฉพาะการปล่อยสินเชื่อให้กับผู้สร้างและผู้ที่ต้องการซื้อบ้าน โดยยึดหลักนโยบายที่ว่า “ให้ซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัย ไม่ใช่เพื่อเก็งกำไร” เพื่อควบคุมราคาของอสังหาริมทรัพย์และป้องกันวิกฤตฟองสบู่ ซึ่งที่จริงแล้วนอกเหนือจากการมาตรการของทางรัฐบาลจีนที่ออกมาแล้ว ปัญหาในภาคอสังหาที่เกิดขึ้นยังเป็นผลสืบเนื่องมาจากวิกฤติ COVID-19 ที่เกิดขึ้นที่ได้ทำให้เศรษฐกิจจีนชะลอตัวลง และส่งผลกระทบกับการพัฒนาโครงการที่ล่าช้า ทำให้ผู้ซื้อผิดนัดชำระเงินหรือทิ้งโครงการ จนส่งผลให้กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ขาดสภาพคล่อง
โดยหากย้อนกลับไปจุดเริ่มต้นของขาลงในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เกิดขึ้นตั้งแต่กลางปี 2021 โดยบริษัท China Evergrande Group (อสังหาริมทรัพย์เจ้าใหญ่ในจีน) ที่มีการดำเนินงานในโครงการอสังหาริมทรัพย์มากกว่า 1,300 โครงการ ใน 280 เมืองทั่วประเทศจีน ประสบกับปัญหาขาดสภาพคล่องทางการเงิน ทำให้ไม่สามารถชำระหนี้ได้หลังกู้เงินเป็นจำนวนมาก ตั้งแต่นั้นมาผู้คนก็เริ่มขาดความมั่นใจในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของจีน และเมื่อเดือนสิงหาคม 2023 China Evergrande Group ก็ได้ยื่นคำร้องขอความคุ้มครองการล้มละลายต่อศาลสหรัฐ เนื่องจากบริษัทได้แบกหนี้ถึง 3 แสนล้านเหรียญสหรัฐ ซึ่งถูกจัดว่าเป็นบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีหนี้มากที่สุดในโลก
นอกจากนี้ในช่วงเวลาใกล้เคียงกัน ก็ยังมีอีกหนึ่งบริษัทพัฒนาอสังหาฯ ที่เริ่มส่อแววผิดนัดชำระหนี้ คือ Country Garden โดยบริษัทไม่สามารถจ่ายดอกเบี้ยหุ้นกู้ 2 รุ่นได้ตามเวลาที่กำหนด แต่ยังอยู่ในระยะเวลาผ่อนผัน 30 วัน ปัจจุบันบริษัทมีความเสี่ยงที่จะผิดนัดชำระหนี้ (Default) สูง โดยหนี้ของบริษัทมีทั้งในและนอกประเทศถึง 2 พันล้านล้านเหรียญสหรัฐ และหากไม่สามารถชำระหนี้คืนได้ บริษัทก็มีความจำเป็นที่จะต้องปรับโครงสร้างหนี้ และยังมีความเป็นไปได้ว่าโครงการต่างๆอาจสร้างไม่สำเร็จ ทำให้ส่งมอบไม่ได้ตามกำหนดหรือผิดสัญญากับผู้ซื้อได้อีกเช่นกัน มุมมองของบริษัท ได้สะท้อนเข้ามาในราคาหุ้นที่ปรับลดลงกว่า 70% ตั้งแต่ต้นปี และเครดิตเรทติ้งหุ้นกู้ของบริษัท ถูกปรับลดลงเป็น Caa1 จาก B1
แล้วเหตุการณ์ที่เกิดขึ้นส่งผลกระทบอะไรบ้าง?
ปริมาณหนี้ของทั้งสองบริษัทอสังหาฯรวมกัน คิดเป็นเกือบ 48% ของ GDP จีน เพราะฉะนั้นแล้วความกดดันไม่ได้เกิดขึ้นแค่กับกลุ่มอสังหาฯเพียงเท่านั้น แต่ส่งผลกระทบกับแนวโน้มเศรษฐกิจภายในประเทศจนถึงตลาดโลกอีกด้วย
หากดูจากเศรษฐกิจในไตรมาส 2/2023 ดูดีขึ้น เนื่องจากขยายตัว 6.3% และแบงก์ชาติจีนก็ได้ปรับลดอัตราดอกเบี้ยเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจและอัดฉีดสภาพคล่อง แต่ก็ยังเผชิญกับสภาวะเงินฝืด เพราะดัชนีที่บ่งบอกทิศทางเศรษฐกิจ อย่าง ดัชนีภาคการผลิต Manufacturing PMI, ดัชนีภาคการบริการ Services PMI, และตัวเลขการส่งออกลดลงอย่างเห็นได้ ด้านภาคการเงินนั้น ธนาคารหรือผู้ให้กู้เริ่มระมัดระวังในการปล่อยกู้หรือปล่อยสินเชื่อ เพราะได้รับผลกระทบจากระบบการเงินที่ขาดสภาพคล่องของวิกฤตอสังหาฯและเศรษฐกิจที่หดตัวลงของจีน โดยอาจมีความเป็นไปได้ว่า หนี้บางส่วนของวิกฤตอสังหาฯอาจจะเกิดหนี้สูญ และโครงการที่ยังไม่แล้วเสร็จของภาคอสังหาฯส่งผลกระทบให้เกิดปัญหากับ Stakeholder ในทุกส่วน ไม่ว่าจะเป็นบริษัทก่อสร้าง ผู้ผลิตวัสดุ หรือคนซื้อบ้านที่ยังไม่ได้รับการส่งมอบ ซึ่งมีความเป็นไปได้ที่รัฐบาลจีนอาจจะใช้มาตราการช่วยเหลือ Evergrande และ Country Garden แต่หากคู่ค้าที่เกี่ยวข้องล้มละลายตาม ก็มีความเป็นไปได้ที่จะส่งความกดดันต่องบดุลในภาครัฐ และเกิดข้อเรียกร้องในการขอรับความช่วยเหลือตามกันมา
สิ่งที่ต้องติดตามต่อจากนี้
จับตารอดูแนวทางการแก้ปัญหาของรัฐบาลจีนผ่านการใช้เครื่องมือและนโยบายหลังจากนี้ เพราะจะเป็นตัวกำหนดทิศทางของวิกฤตอสังหาฯ โดยเฉพาะนโยบายที่ใช้เพื่อประเมินการกู้ยืมของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ (Three Red Line) ว่าจะผ่อนคลายได้มากน้อยแค่ไหน หรือจีนจะมีมาตราการอะไรในการประคองเศรษฐกิจเพื่อขับเคลื่อนอุตสาหกรรมในจีนให้ได้ไปต่อ
โดยหากรัฐบาลจีนได้นำเครื่องมือกระตุ้นเศรษฐกิจมาใช้มากขึ้น และทันเวลาก่อนเกิดปัญหาลุกลามไปมากกว่านี้ ก็อาจจะทำให้วิกฤตอสังหาจีนคลี่คลายได้ แต่อาจจะต้องใช้ระยะเวลาให้ปรับโครงสร้างหนี้และฟื้นฟูระบบทางการเงินก็อาจนำความเชื่อมั่นกลับมาให้กับประเทศจีนอีกครั้งก็เป็นได้
ซึ่งไม่ว่ารัฐบาลจีนจะใช้วิธีการอะไร แต่เชื่อมั่นว่าอย่างน้อยรัฐบาลจีนจะต้องไม่ปล่อยให้เศรษฐกิจจีนได้รับผลกระทบจากปัญหาในภาคอสังหาริมทรัพย์และลุกลามจนถึงขั้นเกิดวิกฤติหรือถึงขั้นเศรษฐกิจล่มสลาย นอกจากนั้นในทางกลับกัน เชื่อว่าเมื่อภาคอสังหาริมทรัพย์ไม่สามารถเป็นกลไกในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจจีนให้เติบโตได้อีก ทางการจีนจะมุ่งเน้นไปสนับสนุนอุตสาหกรรมอื่นเพื่อเป็นกำลังหลักในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจแทน เช่น กลุ่มเทคโนโลยีที่ทางการจีนส่งสัญญาณชัดเจนว่าจะเลิกกดดันและหันกลับมาสนับสนุนแทน และนั่นเท่ากับว่านักลงทุนที่มีสัดส่วนการลงทุนในหุ้นจีนโดยเฉพาะในกลุ่มบริษัทเทคโนโลยี อาจจะเริ่มได้เห็นท้องฟ้าสดใสที่มากขึ้นหากว่าเมฆหมอกจากปัญหาในภาคอสังหาริมทรัพยจีนได้ผ่านพ้นไปแล้ว
ที่มา: Bloomberg, Goldman Sachs, JPMorgan
